상속·증여 준비 필수! 자산구성별 법인 주식가치 계산법

사업 확장과 부동산 비중 증가는 자연스러운 현상

법인은 사업의 확장, 축소, 투자 활동에 따라 부동산을 매입하거나 매도하면서 자연스럽게 자산 구성에 변화를 겪습니다. 이 과정에서 법인의 자산총액 중 부동산 비중이 높아지는 것은 흔한 일입니다.

하지만 부동산 비중의 변화는 법인의 주식 평가금액에도 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 상속, 증여를 준비하는 과정에서는 이러한 변화가 세금 부담에 직접 연결될 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

자산구성에 따른 주식 평가금액 차이

법인의 주식 평가금액은 순자산가치와 최근 3년 평균 사업소득가치를 기준으로 계산됩니다. 부동산 비중이 높아질수록 사업소득에 따른 가중평가를 받기 어렵고, 순자산 가치만으로 평가될 가능성이 높아집니다.

구분	순자산	3년 평균 사업소득	일반법인 (부동산 50%↓)	부동산관리법인 (50~80%)	부동산법인 (80%↑)
이익률 평균 법인	10억	10억	100억	100억	100억
이익률 낮은 법인	100억	8억	88억	92억	100억
이익률 높은 법인	15억	13억	130억	120억	100억

고객 사례를 통해 본 실제 영향

서울 성수동에서 30년 이상 맞춤 제작업을 운영해온 A 법인은, 부동산을 다수 보유하면서 부동산 비중이 80% 이상으로 증가했습니다. 경영 승계를 앞두고 주식가치 평가를 진행했을 때, 부동산 비중이 높아져 순자산 기준으로 평가를 받게 되었고, 이에 따라 예상보다 주식가치가 높게 산정되었습니다.

전문가의 조언을 받아 부동산과 사업부문을 구분하고, 법인 구조를 재정비하여 승계 부담을 줄일 수 있었습니다.

감정평가와 관련한 법적 기준

2025년부터 시행되는 규정에 따르면, 부동산 비중이 높거나 자산총액 100억 원 이상인 법인은 주식 평가 시 감정평가를 필수로 받아야 합니다. (지방세법 제72조, 소득세법 제94조 ①항 4호 다목)

사전에 자산구성을 점검하고, 필요한 경우 전문가와 함께 구조 조정을 진행하는 것이 중요합니다.

 

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요약

• 사업 확장 및 투자 활동으로 부동산 비중이 높아질 수 있다.
• 부동산 비중이 높으면 주식가치 평가 방식이 달라질 수 있다.
• 승계, 상속, 증여 전에는 반드시 자산구성을 점검해야 한다.
• 필요시 전문가의 도움을 받아 법인 구조를 조정하는 것이 바람직하다.

 

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FAQ

Q. 부동산 비중이 높으면 세금이 무조건 증가하나요?

A. 부동산 비중이 높아지면 주식가치가 높게 평가될 가능성이 있지만, 구조 조정이나 절세 플랜을 통해 세부담을 줄일 수 있습니다.

Q. 감정평가는 모든 법인이 받아야 하나요?

A. 부동산 비중이 높거나 자산총액이 100억 원 이상인 법인에 한해 의무적으로 감정평가를 실시해야 합니다.

Q. 사업용 부동산은 제외될 수 있나요?

A. 사업 운영에 필수적인 부동산은 일부 제외될 수 있으나, 사전 검토와 명확한 증빙이 필요합니다.

Q. 부동산 비중을 조정하려면 어떻게 해야 하나요?

A. 부동산 별도 법인 설립, 사업부문 강화 등을 통해 자산구성을 재조정할 수 있으며, 이는 전문가 상담을 통해 진행하는 것이 안전합니다.

 

 

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